JAWA BARAT — Jakarta — Pasar properti sekunder Indonesia tengah mengalami fenomena pertumbuhan harga yang stagnan di tengah tekanan biaya hidup. Data Flash Report Agustus 2026 dari Rumah123 mencatat Resale Price Index (RPI) nasional hanya tumbuh tipis 0,9% year-on-year (yoy) per Juli 2026. Angka ini berbanding terbalik dengan laju inflasi nasional yang berada di kisaran 2,9% pada periode yang sama, meninggalkan selisih deflasi riil sekitar 2 poin persentase bagi pemilik rumah.
Kondisi ini terjadi meskipun Bank Indonesia telah memangkas suku bunga acuan hingga 150 basis poin sejak September 2024 ke level 4,75%. Estimasi Suku Bunga Dasar Kredit (SBDK) untuk KPR/KPA memang turun ke kisaran 8,92%, namun hal tersebut belum cukup untuk mendorong kenaikan harga jual di pasar sekunder.
Ironisnya, pelemahan harga secara riil tidak serta-merta menguntungkan calon pembeli. Volume suplai rumah sekunder justru mengalami kontraksi signifikan sebesar 16,4% secara tahunan pada Juli 2026. Meski secara bulanan masih tumbuh tipis 0,2%, jumlah pilihan unit yang tersedia di pasaran semakin sempit.
Head of Market Research Rumah123, Marisa Jaya, menjelaskan bahwa data pencarian menunjukkan masyarakat masih aktif memburu properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta. Namun, keterbatasan pilihan menjadi tantangan baru.
"Yang kami lihat dari data pencarian adalah masyarakat masih aktif mencari properti, terutama di wilayah penyangga Jakarta dan kawasan yang punya daya tarik hunian maupun investasi. Tapi pada saat yang sama, supply rumah sekunder secara tahunan menurun. Artinya, masyarakat tidak hanya perlu mencari rumah yang sesuai kebutuhan, tetapi juga perlu memperhatikan pilihan yang masih tersedia di lokasi yang mereka incar," ujar Marisa dalam keterangan resminya, Selasa (19/8).
Dinamika permintaan menunjukkan pergeseran arah yang menarik. Tangerang masih memimpin proporsi pencarian rumah terbesar dengan 14,7% pada Juli 2026, diikuti Jakarta Selatan 12,9% dan Jakarta Barat 10,2%. Namun, tren popularitas justru menunjukkan penurunan untuk kawasan Tangerang.
Secara tahunan, proporsi popularitas Tangerang merosot 1%. Sebaliknya, kawasan pusat kota mulai dilirik kembali. Jakarta Selatan mencatat kenaikan proporsi popularitas tertinggi sebesar 1,2%, disusul Jakarta Pusat yang naik 1%. Tangerang Selatan, Jakarta Utara, dan Solo juga mencatat peningkatan popularitas.
Performa harga antar kota sangat bervariasi. Makassar menjadi bintang dengan pertumbuhan harga tahunan tertinggi mencapai 10%, disusul Denpasar 6,3% dan Bogor 3,7%. Di kawasan Jabodetabek, Bekasi dan Depok tumbuh 2,3%, Tangerang naik 1,1%, sedangkan Jakarta hanya tumbuh 0,4%. Dari 13 kota yang masuk indeks, Surabaya justru mengalami kontraksi harga sebesar 0,5%.
Denpasar menjadi contoh pasar yang bergerak di luar tren nasional. Pertumbuhan harga 6,3% ditopang permintaan investor asing dan domestik. Kebijakan Second-Home Visa dan Golden Visa turut mendorong minat investor dari Eropa, Australia, serta kawasan Asia Pasifik. Kombinasi permintaan kuat dan keterbatasan lahan membuat harga properti di kota tersebut memiliki daya tahan lebih tinggi.
Tekanan harga tidak seragam berdasarkan ukuran rumah. Pada hunian dengan luas bangunan hingga 60 meter persegi, Jakarta Selatan mencatat pertumbuhan median harga tertinggi sebesar 29,4% secara tahunan, dengan median harga Rp1,1 miliar. Untuk ukuran 61–90 meter persegi, Yogyakarta tumbuh 28,4% dengan median Rp1,1 miliar. Sementara pada segmen 91–150 meter persegi, Makassar tumbuh 12,3% dengan median Rp1,6 miliar.
Kenaikan pesat di segmen rumah kecil menjadi sinyal penting. Kategori ini banyak diburu pembeli rumah pertama, mengindikasikan permintaan hunian terjangkau tetap solid di tengah perlambatan harga nasional. Marisa menambahkan, perbedaan signifikan antar kota membuat pencari rumah perlu lebih spesifik dalam melihat pasar.
"Angka nasional memang menunjukkan pertumbuhan yang terbatas, tapi ketika dilihat per kota, perbedaannya cukup signifikan. Ini yang membuat pencari rumah perlu melihat pasar secara lebih spesifik. Rumah di Jakarta tentu punya dinamika yang berbeda dengan Tangerang, Bogor, atau Makassar," pungkasnya.